Nos últimos dias, circularam informações de que os aluguéis por temporada poderiam ficar até 44% mais caros a partir de 2026 em razão da Reforma Tributária. O impacto, segundo essas fontes, seria sentido especialmente por pessoas físicas que oferecem imóveis em plataformas como Airbnb e Booking. A estimativa, no entanto, foi contestada pela Receita Federal, que afirma que a interpretação não reflete corretamente as regras previstas na legislação.

A mudança decorre da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta parte da Reforma Tributária e cria o novo modelo de tributação sobre consumo no país, com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A nova estrutura também alcança operações de locação, alterando a forma como determinados rendimentos imobiliários passam a ser tratados.

Para entender melhor o que de fato muda para proprietários de imóveis e inquilinos, conversamos com o contador Daniel Carvalho, diretor da Rui Cadete Consultores Associados.

Como funciona hoje a tributação sobre aluguéis de pessoas físicas?
Atualmente, os valores recebidos por pessoas físicas com aluguel são tributados apenas pelo Imposto de Renda, recolhido mensalmente por meio do Carnê-Leão. Com a Reforma, determinadas operações poderão passar a se enquadrar também no regime da CBS e do IBS, dependendo do perfil do proprietário. Mas isso não significa que todos os locadores passarão a pagar novos tributos.

A Reforma cria um novo imposto sobre aluguel?
Não. A Reforma não cria um imposto novo sobre aluguel. O que ocorre é a inclusão dessas operações no modelo de tributação sobre consumo, mas apenas para contribuintes que se enquadrem nos critérios estabelecidos pela lei.

Quais proprietários podem ser enquadrados nesse novo regime?
Para que uma pessoa física seja considerada contribuinte do novo sistema, é necessário cumprir requisitos específicos. A regra geral é possuir mais de três imóveis alugados e ter receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil. Quem não se enquadrar nesses critérios continua sujeito apenas à tributação pelo Imposto de Renda.

Então pequenos proprietários não devem ser afetados?
Exatamente. A legislação estabelece limites claros para caracterizar a atividade como econômica. Quem possui poucos imóveis e renda menor continuará tributado como já acontece hoje, apenas pelo Imposto de Renda.

Por que surgiu a informação de que os aluguéis poderiam subir até 44%?
Houve uma interpretação equivocada de alguns pontos da reforma, principalmente em relação à locação por temporada. A Receita Federal já esclareceu que não há base nos dados para afirmar que haverá aumento generalizado dos aluguéis.

O que muda especificamente para os aluguéis por temporada?
A legislação prevê que a locação por temporada, com duração de até 90 dias, pode ser equiparada à atividade de hospedagem (semelhante à hotelaria) em alguns casos. Mas isso só ocorre quando o locador já é considerado contribuinte do regime de IBS e CBS.

Essa regra vale para qualquer aluguel por temporada?
Exatamente. A equiparação à atividade de hotelaria só ocorre quando o locador já está enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS. Portanto, não é correto afirmar que todo aluguel por temporada será tributado dessa forma.

Quando essas mudanças começam a valer?
2026 marca o início da transição da Reforma Tributária. Isso significa que o novo sistema começa a ser implementado gradualmente, mas a aplicação plena das regras ocorre de forma escalonada entre 2027 e 2033.

Isso significa que o impacto não será imediato?
Sim. A Reforma estabelece um período de adaptação justamente para evitar impactos abruptos. O sistema antigo e o novo vão conviver por alguns anos até que a transição seja concluída.
Mesmo para quem for tributado pelo novo regime, qual tende a ser a carga tributária?
A locação residencial conta com uma redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS. Na prática, isso leva a uma alíquota efetiva estimada em cerca de 8% sobre o valor do aluguel, além da possibilidade de deduções por imóvel residencial alugado.

O que muda na fiscalização desses rendimentos?
A tendência é de maior integração de informações. A Receita Federal passa a contar com sistemas que permitem cruzar dados de diferentes fontes, como declarações de imposto de renda, registros imobiliários e informações financeiras.

Qual é a principal recomendação para proprietários neste momento?
A Reforma é complexa e envolve muitas regras de transição. Por isso, é importante analisar o texto da lei com cuidado antes de concluir que haverá aumento de custos no mercado imobiliário. A principal recomendação é sempre procurar um contador, com expertise nas novas regras, para analisar o caso e indicar os melhores caminhos.